淮北市发展和改革委员会关于淮北市第十七届人大三次会议第（JY056）号建议办理情况的答复

尊敬的孙丰代表：

首先感谢您对我市物业行业的关心和支持。您提出的《关于调整我市物业服务费收费标准，规范调价机制，实现物业费质价相符的建议》收悉，现答复如下：

一、我市物业收费管理现状           

（一）现行物业收费政策。我市的物业收费标准是2015年制定的，收费标准是与物业服务内容、服务质量、服务等级相匹配和对应的。（在《安徽省住宅区物业服务标准》中，各物业服务等级对应不同的服务内容、服务质量和服务频次）。我市普通住宅小区前期物业服务等级收费标准分为A、B、C、D四个等级：有电梯（月.平方米），1.1元、1.0元、0.9元、0.8元；无电梯（月.平方米）：0.6元、0.5元、0.4元、0.3元，普通住宅小区前期物业公共服务各等级基准收费标准可上下浮动不超过15%，实行一费制管理，包括二次加压供水、公共电梯、公共照明、消防设施、景观照明、监控系统、单元门禁等公共设备设施运行费用。物业服务企业收费实行备案制度，由物业服务企业承诺服务标准、服务等级签订服务合同，执行对应等级的收费标准，办理《服务价格登记证》。

（二）现行价格政策水平比较。经了解，我市现行物业服务基准收费标准，以A类为例，有电梯的高于芜湖、蚌埠，低于合肥、宣城、宿州、阜阳、淮南，与亳州持平；无电梯的低于合肥、宣城、芜湖、蚌埠、阜阳、淮南，与宿州、亳州持平。具体见附表1《安徽部分地市物业收费标准明细表》。

（三）物业服务小区情况。（1）目前，我市（不含县）共有各类住宅小区409个，其中实施物业管理的小区210个，占整个住宅小区比例51.3%（物业管理覆盖率）。（2）在实施物业管理的210个小区中，未成立业主委员会的小区175个（前期物业），占比83.3%；已成立业主委员会的小区有35个，占比16.7%。（3）在210个物管小区中，按收费标准分为A、B、C、D类，其中A类小区有64个，占比30.5%；B类小区有50个，占比23.8%；C类小区有60个，占比28.6%；D类小区有36家，占比17.1%。

二、调查分析情况

（一）财务调查方面

经对市151个（相山118个、杜集27个、烈山6个）住宅小区相关数据抽样调查核算：

1、能耗成本。通过对我市现有物业实际能耗成本（含公共运行电费、设备维护保养、绿化、办公及易耗品、其它）核算，无电梯住宅小区平均能耗成本为0.127元／平方米·月，有电梯住宅小区平均能耗成本为0.232元／平方米·月。

2、人工成本。按我市现行物业服务人员工资水平，保洁人员1300-1400元／人.月、保安1800元-2000元／人.月、绿化及维修人员2300-2400元／人.月、客服人员2000-2200元／人.月（不含社保）。

3、盈亏点测算。按现行物业收费标准，依据《安徽省住宅区物业服务标准》要求的人员配置，按收缴率100%理论测算，以无电梯住宅小区为例，物业服务建筑面积约6万平方米为盈亏平衡点。具体详见附表2《物业盈亏点测算表》。

通过对物业成本数据调查分析：理论上物业服务面积超过6万平方米以上的有盈利，在210个物管小区中，管理面积超过6万平方米以上的有82个小区，占比39%；管理面积低于6万平方米的有128个小区，占比61%。且利润随着服务面积增加而增加，例如A级无电梯的小区服务建筑面积增至10万平方米，按规定人员配置19人、人工成本40.2万元、能耗成本15.24万元、合计成本55.44万元、物业费收入72万元，盈利16.6万元；服务面积低于6万平方米以下的将会出现亏损。但是在实际运营中，即使服务面积超过6万平方米以上，如果因物业费收缴率低等原因，也会出现亏损情况。可见物业服务企业的盈亏，与收费标准、服务面积、服务成本、服务质量、物业费收缴率、小区新旧程度等因素有直接关系。

（二）物业管理方面

1、老旧小区物业服务收费标准调整受物业服务合同期限限制。物业服务企业的收费标准初始制定时，是符合当时市场状况和居民消费水平的，由于此类物业服务合同签订期限至业主委员会成立时方可解除，在业主委员会成立之前，一直执行当时标准，受合同期限约束，履行合同期限时间过长（如发现之旅小区物业服务合同第三十一条：本合同期限自2005年1月10日起至该物业小区业主委员会成立后，新的物业管理合同生效时终止）。

2、老旧小区的物业服务质量和服务水平偏低。我市老旧小区内的道路、路灯等基础设施陈旧老化，损坏率较高，由于物业企业的维护资金不足、维修更新不及时，物业服务仅体现在清扫保洁、保安、客服等基本内容方面，而且聘用人员多为年龄偏大，工资水平较低，物业服务企业存在低标准少服务情况。

3、物业费收缴率低。经调查，2015年以后的新建小区收缴率约在80%以上，如恒大雅苑小区95%、港利上城国际小区87%、玖龙府小区90%、碧桂园小区85%、翡翠岛小区85%等。2010年以前的老旧小区收缴率约在40%-70%之间，如发现之旅小区40%、四海花园小区60%、蓝湖绿城一期55%，蓝湖绿城二期70%。新老小区综合平均收缴率约65%左右。

通过对物业管理方面的分析：对于受物业合同期限制约的老旧小区，物业收入低，随着物价指数上升和人员工资上涨，成本逐年增加。对于物业收缴率偏低或服务面积低于6万平方米的小区，物业企业为了能持续经营，相应采取降低服务标准、减少服务项目或聘请工资水平较低人员等方式，降低物业成本和服务质量。有的业主对物业服务职责、服务内容不理解，没有达到心理预期的服务标准和服务内容，部分业主缴费意识淡薄，造成物业费收缴率偏低，进而降低服务质量和标准，形成恶性循环状况。

（三）现行收费水平方面

1、A类小区有64个，其中有47个小区执行上浮标准（如淮北碧桂园高层1.26元／平方米），占比73.4%；有17个小区执行基准标准，占比26.6%。

2、B类小区有50个，其中有2个小区执行上浮标准（如万里大厦高层1.1元／平方米），占比4%；有12个小区执行下浮标准（如学知公馆高层0.95元／平方米），占比24%；有36个小区执行基准标准，占比72%。（共有48个小区执行基准或下浮标准，占比96%）

3、C类小区有60个，其中有5个小区执行上浮标准（如特凿花园高层0.98元／平方米），占比8.3%；有8个小区执行下浮标准（如国安家园高层0.85元／平方米），占比13.3%；有47个小区执行基准标准（如双龙雅舍高层0.9元／平方米），占比78.4%。（共有55个小区执行基准或下浮标准，占比91.7%）

4、D类小区有36个，其中有4个小区执行上浮标准（如地质花园高层0.85元／平方米），占比11.1%；有9个小区执行下浮标准（如蓝湖绿城高层0.7元／平方米），占比25%；有23个小区执行基准标准（如发现之旅多层0.3元／平方米），占比63.9%。（共有32个小区执行基准或下浮标准，占比88.9%）

通过对各类小区现行收费分析：A类小区的数量执行上浮收费标准比例较高，如高层现行标准1.1元／平方米，按规定可最高上浮15%，达到1.26元／平方米，已执行高层1.26元／平方米标准的小区，不再有上浮空间；B、C、D类小区的数量执行基准标准和下浮标准的比例较高，如果不调整现行基准收费标准，此类物业小区收费标准按规定还具有较大的上调空间。

三、物业服务收费标准调整

今年1月份开始，我市强力推进了老旧小区改造暨住宅物业管理“三大攻坚”行动，截至目前，物业服务覆盖率从整治前的47.7%提高至68.29%，成立业主委员会199个，物业管理委员会253个，业委会（含物业管理委员会）组建率从整治前的32.6%提高至87.94%，小区党组织497个，小区党组织组建率由53.4%提高至96.69%。物业服务质量有所提高，群众满意度明显上升，有关物业收费投诉有所下降。

但是经过前期调查分析，居民对引进物业管理、缴纳物业费认可度较低，特别安置房项目物业收费率整体不高，社区代管的住宅小区收费困难，居民对物业费标准质疑较多。  

市场调研情况：一是由于近几年来新冠疫情，许多居民家庭收入受到影响；二是全省“十大民生工程”的实施，市民对改善民生期望值较大；三是受市场因素影响，我市房地产经营状况进入低谷，市民购买意愿较低。鉴于以上原因，综合考虑我委认为：为了保持社会稳定，避免社会舆情发生，目前前期物业服务收费标准调整时机尚未成熟。

目前，由于物业企业的人力、物资成本增加，一些老旧小区及安置房项目确存在物业收费标准低的情况，我们建议：一是物业服务企业可以通过提高服务质量和服务标准等内容，经物业主管部门审核后，向价格主管部门申请浮动幅度或恢复基准标准，以此调整收费标准。二是成立业主委员会，自主聘用规模较大、总体物业管理面积高于6万平方米以上的物业企业进驻服务。

最后，再次感谢您对我市物业收费管理工作提出的宝贵意见和建议。